Lejens størrelse

Lejens størrelse

Lejens størrelse ved et boliglejemåls begyndelse vil normalt være aftalt i lejeaftalen. Senere kan det komme stigninger, enten i henhold til aftale eller efter Lejeloven/Boligreguleringsloven. Muligheden for stigninger er afhængig af hvilken type ejendom i hvilken kommune.

Regulerede/ikke regulerede kommuner

Langt de fleste kommuner er regulerede. Der er dog nogle mellemstore og nogle små kommuner, der ikke er. Lejens størrelse i alle kommuner er omfattet af reglerne i kap. VIII i Lejeloven. Men dertil gælder Boligreguleringslovens kap. II-V (omkostningsfastsat husleje) i de regulerede kommuner. Du kan se hvilke kommuner der er regulerede og hvilke, der ikke er på huslejenævn.dk

Regulerede/ikke regulerede ejendomme/lejemål

Reglerne i Boligreguleringsloven om omkostningsbestemt leje gælder i regulerede kommuner kun i lejemål med bolig. Og reglerne gælder dog ikke for bl.a.

  • almene lejemål
  • nye lejemål taget i brug til bolig efter 31. december 1991
  • lejeforhold i ejendomme hvor mere end 80 % er erhverv
  • enkeltværelser
  • småhuslejemål, der er lejemål i ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder

Begyndelseslejen

Lejen ved lejemålets begyndelse må ikke overstige det lejedes værdi, eller for regulerede lejemål overstiger den omkostningsbestemte leje. Se nedenfor.

Ved regulerede lejemål , der er gennemgribende renoverede indenfor de seneste 2 år, kan begyndelseslejen godt overstige den omkostningsbestemte leje, men må ikke overstige det lejedes værdi.

Aftalte lejestigninger

Det kan evt. i lejeaftalen være lavet aftaler om, hvordan lejen skal stige. F.eks. har det siden 1.7.2015 kunnet aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.  Sådan aftalt stigning skal ikke varsles, blot skal udlejeren give skriftlig meddelelse herom til lejeren.

Tidligere var det endvidere tilladt at aftale “trappelejestigninger”, hvor lejer steg med et bestemt beløb til bestemte tidspunkter. Sådanne aftaler, der var indgået før 1.7.2015 vil fortsat være gyldige, men kan ikke længere indgås.

Det lejedes værdi

Det lejedes værdi vil sige den leje, der ved sammenligning er almindelig gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Omkostningsbestemt leje

Omkostningsbestemt leje fastsættes til ejendommens driftsudgifter og afkastning af ejendommens værdi med forbedringstillæg for såvel generelle forbedringer i ejendommen som individuelle forbedringer i lejemålet. Den omkostningsbestemte leje kan dog aldrig overstige det lejedes værdi.

Til driftsudgifter henregnes bl.a. skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring samt de lovbestemte afsætningsbeløb til vedligeholdelseskonti for lejemålet og ejendommen.

Afkastningen (ejerens afkast af den investerede kapital) er fastsat i Boligreguleringsloven. Denne fastsættelse lever ikke op til de fleste ejendomsinvestorers forventninger.

Varsling af omkostningsbestemt leje

Hvis den samlede indtægter i ejendommen ikke kan dække de nødvendige udgifter jf. ovenfor kan der varsles lejeforhøjelse til dækning af forskellen.

Varslingen kan tidligst få virkning fra 3 mdr. efter at den en kommet frem.

Varslingen skal være skriftlig. Beregningen af den omkostningsbestemte leje og regnskab for vedligeholdelseskontiene skal medsendes en varsling af omkostningsbestemt forhøjelse af lejen.

Varslingen skal indeholde oplysninger om lejers mulighed for at fremsætte indsigelse mod varslingen. Eventuel indsigelse skal fremsættes skriftligt overfor udlejer inden 6 uger efter at kravet om lejeforhøjelsen er kommet frem.

Lejeændring til det lejedes værdi

Hvis den aktuelle leje f.eks., på grund af almindelig prisstigninger i gennem en årrække er væsentlig lavere (nok mindst 10 %) end det lejedes værdi, kan der varsles forhøjelse til det lejedes værdi.

Varsling af en lejeforhøjelse skal være skriftlig og skal indeholde både en begrundelse og oplysning om lejers mulighed for at fremsætte indsigelse. Lejer skal i givet fald fremsætte skriftlig indsigelse inden 6 uger efter modtagelsen af varslingen. Lejeændringen kan gennemføres med 3 måneders varsel.

Lejeændring i småhuslejemål

Småhuse er som nævnt ovenfor udlejningsejendomme i regulerede kommuner, der indeholder 6 eller færre beboelseslejemål.

For at gøre administrationen af disse lejemål mindre tung, kan lejeforhøjelse, selv om det er i en reguleret kommune, ske uden omkostningsberegning. Dog kan lejen ikke væsentlig overstige leje i tilsvarende lejemål, hvor lejen er fastsat omkostningsbestemt. Såfremt der ikke findes sammenligningslejemål, kan Huslejenævnet dog fastsætte en leje svarende til en beregnet omkostningsbestemt leje ud fra et “skyggebudget”.

Lejeændring på grund af skatter/afgifter mv. og lovfastsatte beløb

Udlejer kan opkræve stigninger i skatter, afgifter, lovbestemte hensættelsesbeløb mv. uden egentlig varsling med virkning fra det tidspunkt, hvorfra stigningen gælder. Det kræver blot en skriftlig meddelelse med beregning af forhøjelsen og en oplysning om muligheden for at fremsætte indsigelse.

Hvis lejer fremsætter indsigelse

Hvis lejer skriftligt fremsætter indsigelse overfor en lejeforhøjelse indenfor 6 uger efter modtagelsen skal udlejer, hvis han vil fastholde forhøjelsen, indbringe forhøjelsen for Huslejenævnet inden 6 uger efter lejerfristens udløb. Ved varsling af omkostningsbestemt leje skal det dog være mindst 1/4 af de berørte lejere eller beboerrepræsentation, der skal fremsætte indsigelse, for at udlejer får pligt til at indbringe forhøjelsen.

Nedsættelse af lejen

Hvis lejen er væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejer forlange lejen nedsat til det lejedes værdi.

Sag om nedsættelse skal indbringes for Huslejenævnet senest 1 år efter det tidspunkt, hvor lejen eller forhøjelsen skal betales første gang.

Udlejer skal tilbagebetale med tillæg af renter, hvis han har opkrævet for meget i leje.