Lejers overdragelse af lejemålet til andre

Problemstillingen

Udgangspunktet er, at udlejer kan fastholde den lejer, som han har vurderet gerne at ville leje ud til og som han har indgået lejeaftalen med. Lejeloven indeholder i kap. XII imidlertid regler for, hvornår lejer alligevel kan overdrage lejemålet helt eller delvist til andre.

Fremleje

Det kaldes fremleje, når den etableres en kæde af retsforhold, hvor den oprindelige udlejer lejer ud til en lejer (fremlejegiver), der så videreudlejer til en ny lejer (fremlejetager). Fremlejegiver bliver således udlejer for sin lejer, fremlejetageren.

Fremlejetager skal betale leje til fremlejegiver. Og fremlejegier skal betale leje til udlejer.

Fremlejetager får aldrig bedre ret en fremlejegiver selv har. Det vil f.eks. sige, at hvis lejeforholdet mellem udlejer og fremlejegiver ophæves på grund af lejers manglende betaling af leje mv. til udlejer, bortfalder fremlejetagers lejemål automatisk.

Fremlejetagers retsstilling er altså ikke lige så betrygget som en lejers.

Lejer (fremlejegiver) er overfor udlejer ansvarlig for at fremlejetager overholder god husorden og forsvarlig brug af det lejede, og erstatningsansvarlig for de skader, som ved uforsvarlig adfærd forvoldes af fremlejetager.

En gift lejer må ikke uden den anden ægtefælles samtykke foretage fremleje såfremt det vil medføre, at lejemålet ikke længere kan tjene til fælles bolig for ægtefællerne.

Delvis fremleje

En lejer af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje højst halvdelen (der rundes i givet fald ned) af lejligheden beboelsesrum under følgende betingelser

  • det samlede antal personer, der bor i lejligheden må ikke overstige antallet af beboelsesrum
  • fremlejeaftalen skal være skriftlig
  • der skal inden fremlejeforholdes begyndelse fremsendes en kopi af fremlejeaftalen til udlejer

Husk af delvis fremlejeforhold vil have virkning på bl.a. boligsikring.

Fuldstændig fremleje

En lejer kan fremleje hele sin beboelseslejlighed til en anden under følgende betingelser

  • højst i 2 år
  • lejers fravær skal kvalificeret midlertidigt, hvilket f.eks. indebærer at lejers fravær skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende (og f.eks. ikke at lejer gerne vil prøve at bo sammen med kæresten i hendes lejlighed)
  • fremlejeaftalen skal være skriftlig
  • der skal inden fremlejeforholdes begyndelse fremsendes en kopi af fremlejeaftalen til udlejer

Udlejer kan modsætte sig fremlejeforholdet, hvis

  • ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder
  • det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum
  • udlejer i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet

Bytte

Lejer af en beboelseslejlighed har som udgangspunkt ret til at bytte lejlighed med en lejer af en anden  beboelseslejlighed.

Udlejer kan dog modsætte sig bytningen såfremt

  • udlejer har sin egen bolig i ejendommen og denne indeholder færre en 7 beboelsesleejligheder
  • den fraflyttende lejer ikke har beboet lejligheden i midst 3 år
  • lejligheden efter bytningen vil blive beboet af mere en 1 person pr. beboelsesrum
  • udlejer i øvrigt har rimelige grunde til at modsætte sig bytningen

Lejer dør

Hvis lejer dør har ægtefællen ret til at overtage og fortsætte lejemålet.

Dør lejer uden at efterlade en ægtefælle, kan en anden person, der i to år umiddelbart forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med lejer  overtage og fortsætte lejemålet.

Lejer flytter på plejehjem eller lignende

Der gælder tilsvarende muligheder som ved død.

Separation eller skilsmisse

Det skal ved en gift lejers separation eller skilsmisse bestemmes – enten ved bevillingen, hvis parterne er enige, eller ved dom ved parternes uenighed – hvem af ægtefællerne, der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet.

Samlivsophævelse

Hvis parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand, ophæver samlivet, kan de aftale hvem af dem, der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til det lejemål, der har tjent til fælles bolig for dem.

Kan parterne ikke blive enige om en aftale, kan der, når særlige grunde f.eks. hensynet til fælles børn taler for det, ved dom træffes afgørelse om, hvem af parterne, der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet.