Udlejers adgang til at udføre arbejder i lejemålet

Problemstillingen

Udlejer ejer ejendommen, og har som ejer en naturlig interesse i at vedligeholde ejendommen og modernisere den. Lejer derimod lejer et lejemål i ejendommen og har en naturlig interesse i, at ha’ sit lejemål i fred for udlejer.

Og det ligger helt fast, at udlejer ikke – undtagen at det sker efter en aftale mellem lejer og udlejer – har nogen ret til at ha’ en nøgle til lejemålet eller komme ind i lejemålet, hvis lejer ikke inviterer ham indenfor.

Men udlejer har adgang til lejemålet, når forholdene kræver det. Således har udlejer altid har ret til at foretage uopsættelige reparationer i lejemålet uden varsel, f.eks. hvis der er sprunget et vandrør og vandet fosser ned igennem hele ejendommen.

Men der kan naturligvis være mange andre berettigede årsager til at udlejer gerne vil ind i lejemålet. F.eks. for at modernisere badeværelset, for at udskifte faldstammen, for at isætte nye vinduer  eller mange andre opgaver.

Hvordan får udlejer adgang

Hvis lejer også er interesseret i at projektet udføres og er indstillet på at betale den lejeforhøjelse, der nok vil følge af projektets gennemførelse, kan parterne naturligvis bare aftale hvornår og hvordan udlejer skal ha’ adgang til lejemålet.

Det følgende handler om, at udlejer gerne vil ind og foretage noget i lejemålet og lejer ikke umiddelbart ønsker, at udlejer får adgang hertil, eller i hvert fald først efter et passende varsel.

Udlejer må i alle tilfælde ringe på og fremsætte sit ærinde. Og lejer kan sige nej til udlejer. Hvis udlejer mener sig berettiget må han i givet fald henvende sig til retten og få Fogedrettens bistand til at komme ind i lejemålet. Udlejer kan ikke bare selv skaffe sig adgang eller trænge ind med vold.

Hvis lejer nægter udlejer adgang, og det ikke var berettiget, kan det naturligvis få konsekvenser for lejer, derunder at lejemålet kan ophæves af udlejer.

Så lejer må tage et standpunkt. Og i den forbindelse er det godt for lejer at kende de frister som udlejer skal give lejeren.

Væsentlig eller ikke-væsentlig ulempe

Lejeloven skelner mellem arbejder i det lejede der enten er til væsentlig ulempe eller ikke er til væsentlig ulempe.

Forskellen er naturligvis ikke klar, og må, som meget andet i juraen, vurderes konkret i hvert enkelt tilfælde, i yderste tilfælde af en dommer.

Hvis ulempen vurderes at være ikke-væsentlig har udlejer eller hans håndværkere ret til at få adgang til lejemålet for at udføre arbejderne med et varsel på 6 uger. Det kan f.eks. være i situationer, hvor lejer skal flytte møblerne således at udlejer kan sætte termostatventiler på radiatorerne.

Hvis arbejdet vurderes at være væsentligt, f.eks. hvis badeværelset skal totalrenoveres, og dermed bliver ubrugeligt i en periode, hvor lejer henvises til en toilet- og badevogn i gården, og gangen skal skærmes af med en plasticvæg, vil lejeren have krav på et varsel på 3 måneder.

Konklusion

Udlejer har som følge af sine ejerbeføjelser mulighed for at gennemføre forbedringer og moderniseringer i lejemålet, som lejer skal tåle. Men lejer har krav på rimeligt varsel, som udlejer skal respektere.

Mere

Reglerne om udlejers adgang til lejemålet står i Lejelovens § 54-57.

Og du er altid velkommen til at ringe til Telefonretshjælpen, hvis du har spørgsmål om udlejers adgang til lejemålet.

 

Klage over varmeregnskab

Varmeregnskabet

Hvis udlejer leverer varme til dit lejemål, skal du modtage varmeregnskab eller varmeopgørelse med opgørelse af din andel af ejendommens udgifter senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets udløb, hvilket ofte vil sige inden 1. maj.

Hvis du ikke kan godkende varmeregnskabet skal du klage skriftligt senest inden 6 uger efter den dag, hvor du modtog varmeregnskabet. Og vigtigt – din indsigelse skal indeholde konkrete og præcise klagepunkter, f.eks. at fordelingen mellem lejemålene er forkert, at varmemålerne er i udu eller tilsvarende. Du skal som udgangspunkt ikke regne med at få noget ud af alene at klage over, at du skal efterbetale et stort beløb, større en foregående år.

Hvis du klager rettidigt til udlejer over konkrete klagepunkter i varmeregnskabet, skal udlejer, hvis han vil fastholde sit varmeregnskab, indbringe varmeregnskabet for Huslejenævnet inden 6 uger efter udløbet af din klagefrist, hvis udlejer vil fastholde et efterbetalingskrav.

Princippet er at udlejer hverken skal tjene på eller sætte penge til på at  forsyne lejemålene med varme. Han skal blot fordele den udgift, han selv har, retfærdigt mellem lejerne.

Hvis du har en stor varmeudgift, men det ikke skyldes, at fordelingen mellem lejerne er forkert, må du betale din andel.

Stort varmeforbrug

Men hvis du bruger megen varme, kan det være fordi lejemålet enten er dårlig vedligeholdt eller i øvrigt i svært at varme op.

Hvis det er i dårlig vedligeholdelsesstand kan du gå til Huslejenævnet og få dem til at pålægge udlejer at udføre vedligeholdelse. F.eks. tætte vinduerne. Huslejenævnet kan endvidere nedsætte din leje indtil nødvendig vedligeholdelse er udført.

Og hvis dit store varmeforbrug skyldes, at du bor i et gammelt hus, der nok er vedligeholdt, men alligevel svært at varme op, f.eks. på grund af den byggemåde der var gældende, da huset blev bygget, så skal lejen fastættes ud fra, at der følger et stort varmeforbrug med at få i et sådant lejemål. Hvis der ikke er taget hensyn til det store varmeforbrug ved fastsættelsen af størrelsen af din husleje vil du kunne indbringe spørgsmålet om lejens størrelse for Huslejenævnet.

Huslejenævn

Se mere om huslejenævn her.

Spørgsmål

Hvis du har spørgsmål til dit varmeregnskab, vandregnskab eller omkring vedligeholdelse, så ring til Telefonretshjælpen.