Problemet

En udlejer eller hans folk har efter loven (lejelovens § 102 og almenlejelovens § 32) ret til få adgang til et lejemål, når forholdene kræver det.

Dette er en undtagelse til hovedreglen om at lejer har eksklusiv brugsret til det lejede, Og er derfor egnet til uoverensstemmelser med udlejer og lejer.

Hvis lejer nægter udlejer adgang i en situation, hvor udlejeren efter bestemmelsen har ret til adgang kan det medføre lejemålets ophævelse. Det er derfor vigtigt for lejer at kende nærmere til hvad der nærmere skal forstås ved “når forholdene kræver det “.

Et konkret eksempel

Østre Landsret har i en kendelse af 8. oktober 2024 (offentliggjort i T:BB 2024.1059 Ø) afgjort en sag, hvor udlejer efter at have været i lejligheden i anledning af en vandskade fra faldstammen ønskede adgang.

Udlejer varslede hvad de kaldte et servicebesøg med følgende begrundelse:

“Det blev ved besøget konstateret at dit køkken var meget rodet og fremstod misligholdt. Da der på denne baggrund er mistanke om at du vanrøgter og misligholder dit køkken … Du må forvente, at driftslederen skal besigtige samtlige rum.”

Lejer meddelte udlejer, at udlejers folk var velkomne til at komme i lejligheden for at udbedre følgerne af vandskaden

Lejer bestred vanrøgt og misligholdelse men tilkendegav, at udlejers folk var velkomne i lejligheden med henblik p istandsættelse af køkkenet efter vandskaden.

Både Fogedretten og landsretten afviste udlejers ønske om adgang. Landsretten begrunder sin afgørelse således:

“Da [loven] ikke indeholder hjemmel for udlejeren til at foretage en generel besigtigelse af det lejede med henblik på at fastslå, om lejeren opfylder sin pligt til indvendig vedligeholdelse eller renholdelse, og da det, som sagen er oplyst, ikke findes godtgjort, at der forelå konkrete forhold, der tilsagde en sådan besigtigelse, findes L at have været berettiget til at nægte boligforeningen adgang til lejligheden med henblik på en besigtigelse af lejemålet i det omfang, som boligforeningen varslede ved brev af 2. november 2023.”

Konsekvensen

I dette konkrete tilfælde gik det altså godt for lejeren at afvise udlejers ønske om adgang til at foretage en generel besigtigelse med henblik på at konstatere om lejerens vedligeholdelse i lejeperioden var i overensstemmelse med udlejerens forestilling.

Men generelt skal man, hvis man nægter udlejer adgang, være meget opmærksom på at man derved tager en standpunktsrisiko – at det er berettiget at nægte udlejeren adgang. Hvis det viser sig, at dette standpunkt ikke holder i retten, kan man ikke bare fortryde sit standpunkt, for hvis først lejemålet er ophævet og det viser sig at være korrekt, så kan ophævelsen ikke senere kræves kaldt tilbage, men står ved magt og med øjeblikkelig fraflytning som følge.

Kendelsen udtrykker dels at der ikke med rette kan kræves adgang med henblik på generel besigtigelse, men også dels, at der kan være konkrete forhold (f.eks. konkret risiko for at bygningen tager skade eller fare for øvrige lejere eller ejendommen) der vil være tilstrækkelig til at udlejer vil kunne må medhold i adgang til besigtigelse.

Så PAS PÅ.