Problemstilling
I løbet af en lejeforhold, der kan vare i mange år, kan der opstå ønsker eller behov for at foretage fysiske ændringer i lejemålet. Initiativet hertil kan komme fra udlejer eller fra lejeren. Reglerne om ændringer/forbedringer i lejemålet, som fremgår af Lejelovens kap. X og for nogle ejendommes vedkommende af Boligreguleringslovens kap. IV, er forskellige alt hvem, der ønsker ændringerne gennemført.
Reglerne er komplicerede. Det betyder, at der er mange muligheder for at overse nogle af formaliteterne. Det ville normalt medføre, at dispositionerne bliver ugyldige, men praksis viser, at nogle fejl i procedurer kan “tilgives”, hvis i øvrigt forløbet har været rimeligt.
Det er altså i de konkrete situationer vigtigt at tjekke om formaliteterne er fulgt.
Udlejers forbedringer
Udlejer kan ønske at foretage forbedringer i ejendommen/lejemålet. Det kan være almindelig modernisering af ejendommen for at følge den almindelige udvikling, eller det kan være konkrete tiltag i den enkelte lejlighed. Det kan f.eks. dreje sig om huset stand mv. (isolering, tag, termoruder, altaner), ejendommens installationer (etablering af elevator, badeværelser eller 2 strenget centralvarme) eller ændringer i lejemålet (sammenlægning af værelse, etablering af spisekøkken eller sammenlægning af lejligheder).
Nogle gange er behovet for en indsats begrundet i manglende vedligeholdelse gennem mange år – enten fra lejer eller fra udlejers side, afhængig af fordelingen af vedligeholdelsesforpligtelsen.
Nogen gange sker forbedringerne i forbindelse med lejerskift og nogen gange sker det mens lejemålet er udlejet. Hvis lejers brugsret bliver væsentlig generet af forbedringen kan det i nogle tilfælde blive nødvendigt, at lejer midlertidig må fraflytte lejemålet og blive genhuset i et andet lejemål – enten et andet lejemål i ejendommen eller et helt andet sted.
Nogen gange sker forbedringer i indbyrdes forståelse mellem udlejer og lejer. Og andre gange sker forbedringer på trods af lejernes ønsker.
Nogen forbedringer kan i nogen ejendomme helt eller delvist finansieres af de forskellige hensættelseskonti, der er for ejendommen og lejemålet. Og andre gange kan udlejer forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer den forøgede brugsværdi, der opstår som følge af forbedringen.
Udlejer vil normalt i forbindelse med forhøjelsen tage udgangspunkt i en passende (kreditforeningslåns)forrentning af hans samlede udgift til forbedringen incl. tilsyn, administration mv.
I den forbindelse er det imidlertid væsentligt at fastholde at ikke alle arbejder medfører en forbedring af brugsværdien. Udgiften til at udskifte et gammelt badeværelse med badekar til et moderne badeværelse med brus vil således ikke fuldt ud være en forbedring af brugsværdien, for det gamle badeværelse havde dog nogen brugsværdi. Men nyetablering af et badeværelse i et lejemål, der før kun havde et toilet vil fuldtud give en brugsværdiforøgelse.
Varsling af forbedring og forbedringsforhøjelse
I regulerede ejendomme, omfattet af Boligreguleringsloven, skal udlejer ved væsentligere forbedringer varsle det overfor lejerne. Lejerne har så mulighed for indenfor en 6 ugers frist at fremsætte indsigelse mod udlejers påtænkte projekt, og den deraf flydende lejeforhøjelse. Hvis der fremkommer tilstrækkelige indsigelser skal udlejer forelægge forbedringsprojektet for Huslejenævnet, hvis udlejer ønsker at fastholde projektet.
Lejeforhøjelse som følge af forbedringer skal varsles med 3 mdr.s varsel. Og forhøjelse kan tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.
Lejers forbedringer
Lejer af en beboelseslejlighed kan indenfor nogle rammer for egen regning foretage rimelige og hensigtsmæssige forbedringer i lejemålet.
Sådanne påtænkte forbedringer skal anmeldes til udlejer på forhånd. Udlejer kan indenfor en frist på 6 uger protestere mod de påtænkte arbejder og nægte dem gennemført. Nægtelse kræver, at udlejer har særlige vægtige grunde til at nægte gennemførelsen, f.eks. at den er uhensigtsmæssig, for luksuspræget eller særlig belastende for ejendommens installationer.
Lejers dokumenterede omkostning til forbedringen indenfor visse fastsatte rammer nedskrives med 10 % for hver år forbedringen har været i brug, første gang dog først 2 år efter at forbedringen er taget i brug. Hvis lejer flytter inden forbedringer er fuldt afskrevet udbetaler udlejer den resterende ikke-afskrevne del ved lejers fraflytning.