Problemstillingen
Inden lejeforholdet påbegyndes, normalt i forbindelse med afslutningen af aftaleindgåelsen, er det normalt at udlejer kræver et større beløb.
Det vil normalt være som depositum og forudbetalt leje.
Disse 2 typer betaling er forskellige, har forskellig funktion og forskellige virkemåder. Begge typer er ifølge Lejeloven maksimerede.
Depositum
Depositum er et beløb, som udlejer har til sikkerhed for krav mod lejeren ved fraflytning – det være sig manglende betaling af leje, forbrug, istandsættelseskrav mv.
Udlejer kan højst kræve et beløb svarende til 3 måneders husleje i depositum.
Depositum kræves normalt betalt kontant, men kunne lige så godt være en sikkerhed i form af en bankgaranti. Depositum forrentes ikke.
Depositum kan ikke retmæssigt “bos” op i lejeforholdets sidste måneder. Hvis lejer uretmæssigt vælger at undlade at betale leje de sidste måneder, kan udlejer, selv om lejeforholdet er sagt op, på sædvanlig måde påstå misligholdelse, lejemålet ophævet og få lejeren udsat. Endvidere får udlejer erstatningskrav for alle sine tab som følge af misligholdelsen, f.eks. advokatudgifter, udsættelsesomkostninger mv.
Forudbetalt leje
Forudbetalt leje er leje, der er betalt forud. Hvis udlejer kræver 3 måneders leje betalt forud, skal der til alle tider i lejeforholdet, undtagen til sidst være indbetalt 3 måneders forudbetalt leje. Forudbetalt leje er altså ikke lejen for lejeforholdets første 3 måneder, men derimod lejen for lejeforholdets sidste 3 måneder, hvorfor lejeren ikke behøver at betale leje i opsigelsesperioden.
Forudbetalt leje må ligeledes højst opkræves med 3 måneders leje.
Ved lejeforhøjelser
Ved forhøjelser af lejen under lejeforholdet kan udlejer, hvis depositum og forudbetalt leje er angivet i måneder, tillige kræve depositum og/eller forudbetalt reguleret, således at det til enhver tid svarer til det aftalte antal måneders leje i depositum og forudbetalt leje.
Afslutning
Udlejer kan altså i forbindelse med lejeaftalens indgåelse kræve 3 måneders leje i depositum og 3 måneders leje i forudbetalt leje. I alt en udgift på 6 måneders leje. Og de fleste udlejere kræver dette beløb.
Udlejer kan på den anden side ikke kræve andet og mere, bortset fra leje og acontobidrag for første leje måned, hvis lejeforholdet skal påbegyndes umiddelbart efter lejeaftalens indgåelse. Udlejer må således ikke kræve penge under bordet, særskilt betaling for klædeskabet eller anden fordækt betaling som betingelse for indgåelse af lejeaftalen. Det vil være i strid med regler om ulovlig dusør. Men når lejeaftalen er indgået kan udlejer og lejer naturligvis godt aftale at lejer køber noget af udlejers indbo.
Lejen er lejen uden tillæg af acontobeløb til forbrug og tilsvarende.