Problemstillingen
Udlejer ejer ejendommen, og har som ejer en naturlig interesse i at vedligeholde ejendommen og modernisere den. Lejer derimod lejer et lejemål i ejendommen og har en naturlig interesse i, at ha’ sit lejemål i fred for udlejer.
Og det ligger helt fast, at udlejer ikke – undtagen at det sker efter en aftale mellem lejer og udlejer – har nogen ret til at ha’ en nøgle til lejemålet eller komme ind i lejemålet, hvis lejer ikke inviterer ham indenfor.
Men udlejer har adgang til lejemålet, når forholdene kræver det. Således har udlejer altid har ret til at foretage uopsættelige reparationer i lejemålet uden varsel, f.eks. hvis der er sprunget et vandrør og vandet fosser ned igennem hele ejendommen.
Men der kan naturligvis være mange andre berettigede årsager til at udlejer gerne vil ind i lejemålet. F.eks. for at modernisere badeværelset, for at udskifte faldstammen, for at isætte nye vinduer eller mange andre opgaver.
Hvordan får udlejer adgang
Hvis lejer også er interesseret i at projektet udføres og er indstillet på at betale den lejeforhøjelse, der nok vil følge af projektets gennemførelse, kan parterne naturligvis bare aftale hvornår og hvordan udlejer skal ha’ adgang til lejemålet.
Det følgende handler om, at udlejer gerne vil ind og foretage noget i lejemålet og lejer ikke umiddelbart ønsker, at udlejer får adgang hertil, eller i hvert fald først efter et passende varsel.
Udlejer må i alle tilfælde ringe på og fremsætte sit ærinde. Og lejer kan sige nej til udlejer. Hvis udlejer mener sig berettiget må han i givet fald henvende sig til retten og få Fogedrettens bistand til at komme ind i lejemålet. Udlejer kan ikke bare selv skaffe sig adgang eller trænge ind med vold.
Hvis lejer nægter udlejer adgang, og det ikke var berettiget, kan det naturligvis få konsekvenser for lejer, derunder at lejemålet kan ophæves af udlejer.
Så lejer må tage et standpunkt. Og i den forbindelse er det godt for lejer at kende de frister som udlejer skal give lejeren.
Væsentlig eller ikke-væsentlig ulempe
Lejeloven skelner mellem arbejder i det lejede der enten er til væsentlig ulempe eller ikke er til væsentlig ulempe.
Forskellen er naturligvis ikke klar, og må, som meget andet i juraen, vurderes konkret i hvert enkelt tilfælde, i yderste tilfælde af en dommer.
Hvis ulempen vurderes at være ikke-væsentlig har udlejer eller hans håndværkere ret til at få adgang til lejemålet for at udføre arbejderne med et varsel på 6 uger. Det kan f.eks. være i situationer, hvor lejer skal flytte møblerne således at udlejer kan sætte termostatventiler på radiatorerne.
Hvis arbejdet vurderes at være væsentligt, f.eks. hvis badeværelset skal totalrenoveres, og dermed bliver ubrugeligt i en periode, hvor lejer henvises til en toilet- og badevogn i gården, og gangen skal skærmes af med en plasticvæg, vil lejeren have krav på et varsel på 3 måneder.
Konklusion
Udlejer har som følge af sine ejerbeføjelser mulighed for at gennemføre forbedringer og moderniseringer i lejemålet, som lejer skal tåle. Men lejer har krav på rimeligt varsel, som udlejer skal respektere.
Mere
Reglerne om udlejers adgang til lejemålet står i Lejelovens § 54-57.