Problemstilling
Leje af lokaler varer en periode, og går ud på at bruge lokalerne med faciliteter. En følge heraf er at lokalerne og faciliteterne bliver slidt og ældre. Og derfor opstår spørgsmålet om hvem der skal vedligeholde og eventuelt forny lokalerne og faciliteterne i lejeperioden.
Lejeren har altid og ubetinget pligten til at vedlige og forny låse og nøgler.
Derudover skelner man i lejeretten normalt mellem 2 andre slags vedligeholdelse – indvendig vedligeholdelse og udvendig vedligeholdelse.
Indvendig vedligeholdelse
Lejeloven (§ 21) definerer indvendig vedligeholdelse som “vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og (mellemslibning og) lakering af gulve”.
Udvendig vedligeholdelse
Og al anden vedligeholdelse end låse/nøgler og indvendig vedligeholdelse er udvendig vedligeholdelse – uanset om det drejer sig om indvendige eller udvendige forhold. Udvendig vedligeholdelse er således også en række bygningsdele og installationer inde i lejligheden, f.eks. faldstammer, termoruder og (udlejers) hvidevarer. Dertil er udvendig vedligeholdelse alt det udvendige (udenfor lejligheden), f.eks. adgangsveje, bygningsdele, trappeopgang og installationer mv.
Hvem står for vedligeholdelsen?
Udgangspunktet er at både indvendig og udvendig vedligeholdelse påhviler udlejer.
Men det kan aftales i en lejeaftale, at lejer overtager pligten til vedligeholdelse. Det sker ofte for så vidt angår indvendig vedligeholdelse – men det kræver, at det sker ved en gyldig aftalebestemmelse.
Hvis lejer har overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse er det lejerens eget ansvar at sørge for at vedligeholde og om nødvendig forny maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve som følge af slid og ælde skal ske så ofte, som det er nødvendigt af hensyn til det lejedes karakter.
Hvis udlejer har den indvendige vedligeholdelse, er der en vedligeholdelseskonto for indvendig vedligeholdelse af lejligheden, hvortil lejer skal indbetale et beløb i forhold til lejlighedens størrelse (satserne reguleres en gang årligt og er 45 kr./m2/år i 2018). Lejer kan kræve nødvendig indvendig vedligeholdelse foretaget, men udlejers pligt til indvendige vedligeholdelse er begrænset til den vedligeholdelse, der skal afholdes af indeståendet på kontoen. Det er i øvrigt udlejer, der bestemmer hvornår, hvordan og af hvem indvendig vedligeholdelse skal foretages. Udlejer skal mindst en gang årligt informere dig om indeståendet på konto for indvendige vedligeholdelse.
Lejerne kan ikke kræve indvendig vedligeholdelse af saldoen på konto for indvendig vedligeholdelse efter at lejemålet er opsagt.
Ikke brugt saldo på kontoen går videre til den næste lejer.
Tvister om vedligeholdelsesstanden
Hvis der opstår uenigheder mellem lejer og udlejer om vedligeholdelsen – både ved lejemålets overtagelse, i lejeperioden og ved fraflytningen – er det Huslejenævnet, der i første instans skal afgøre tvisten.
Så lejer kan rette henvendelse til Huslejenævnet og starte en sag, hvis lejer mener, at udlejeres vedligeholdelse af lejemålet ikke er tilfredsstillende.
Forhold, der ikke skyldes slid og ælde
Noget, der minder om vedligeholdelse, men som er noget helt andet er misligholdelse. Det vil sige forhold, som opstår af anden grund end almindelig slid og ælde.
Det kunne f.eks. være behov for maling af loft fordi der er røget meget i lejemålet, manglende af vægge gennem mange år, udskiftning af toiletkummen, fordi den revnede, da du tabte mobiltelefonen ned i den, udskiftning af ovnen, der aldrig har været gjort ren og derfor er brændt sammen osv.
Alle disse forhold skyldes lejers usædvanlige adfærd. Og vil derfor ofte blive erstatningsansvarlig for udbedring af disse forhold. Og det er noget helt andet end vedligeholdelse.