Hvor længe kan du regne med at du kan bebo lejemålet?
Som lejer kan du altid sige lejemålet op – normalt med 3 måneders varsel. Men hvordan er du stillet, hvis du gerne ville blive boende? Kan udlejer i den situation kræve at du flytter?
Udgangspunktet for almindelige lejligheder – uopsigelighed
Normalt er der meget begrænsede muligheder for udlejer for at opsige lejemålet. Mulighederne herfor fremgår af Lejelovens kap. XIII.
Der gælder særlige regler for:
- lejemål af enkeltværelser i lejemål eller en- eller tofamilieshus, hvor udlejer selv bor, og
- en lejlighed i et tofamilieshus, hvor udlejeren selv bor i den anden lejlighed.
Men bortset herfra kan udlejer normalt kun sige en lejer op, hvis udlejer selv vil bo i det lejede. Og herudover skal opsigelsen være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. I den situation skal udlejer så opsige lejer med 1 års varsel.
Der er nogle yderligere – i praksis ikke ofte anvendte – begrundelser for opsigelse. f.eks. ombygning af ejendommen, dårlig opførsel fra lejer m.fl.
Men hvis lejer ellers betaler sin husleje, er opsigelse i praksis begrænset til at udlejer selv skal bo i lejligheden. Det betyder i praksis, at mange udlejere ikke kan opsige en lejer. Det gælder f.eks. et selskab, eller en professionel udlejer med mange lejemål. Lejemål i en lejlighed bliver dermed i de fleste tilfælde i praksis uopsigeligt. Hvis udlejer angiver selv at ville bo i lejemålet, skal det på opsigelsestidspunktet være en reel grund. Og ikke bare en påstået grund for at slippe af med en lejer. Domstolene vil efterfølgende kunne prøve, om udlejers begrundelse var rigtig.
Det vil sige, at udlejer f.eks. ikke kan opsige en lejer med den begrundelse af huset skal sælges. Hvis huset skal sælges, må det i givet sælges med lejer i lejemålet, hvorefter den nye ejer med 1 års varsel kan opsige lejer for derefter at flytte ind. Men det er de færreste, der investerer i at købe et hus for så først at flytte ind 1 år efter.
Formelle krav til udlejers opsigelse
Udlejers opsigelse skal være skriftlig. Opsigelsen skal indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. Og opsigelsen skal indeholde oplysning om lejers adgang til at fremsætte indsigelse mod opsigelsen. Hvis alle disse punkter ikke er opfyldt, er opsigelsen ugyldig.
Hvis lejer ikke vil godkende en opsigelse skal han senest 6 uger efter at opsigelsen er kommet frem til ham, fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejer må da anlægge sag ved Boligretten senest 6 uger efter udløb af lejers frist, hvis udlejer ønsker at fastholde opsigelsen. Det vil sige, at opsigelsen bortfalder, hvis udlejer ikke rettidig anlægger sag ved boligretten. Lejers indsigelse skal ikke være særligt begrundet – det vil f.eks. være nok, at lejer angiver at han ikke finder opsigelsen rimelig.
Tidsbegrænset lejemål
Et lejemål kan udlejes for en tidsbegrænset periode. Da det er en undtagelse til hovedreglen ovenfor, skal det være begrundet i udlejers forhold.
Det kan f.eks. være fordi udlejer skal udstationeres i en bestemt periode, eller skal studere i udlandet. Det vil efter omstændighederne også kunne accepteres, hvis udlejer vil sælge ejendommen om et par år, hvor han tror, at priserne er blevet bedre.
Efter omstændighederne vil et tidsbegrænset lejemål kunne forlænges med endnu en tidsbegrænset periode, til den samme lejer eller en anden lejer, hvis der fortsat er gode grunde, der begrunder det. Men det er klart, at det bliver sværere at anerkende den gode grund anden gang.
En aftale om tidsbegrænsning af et lejemål skal fremgå tydeligt af lejekontrakten (§ 11). Normalt vil en aftale om tidsbegrænsning betyde, at lejemålet varer i den aftalte periode og ophører ved periodens slutning uden varsel og uden opsigelse. Det skal aftales, hvis en af parterne, normalt lejer, skal have mulighed for at sige op i den aftalte lejeperiode.
Hvis en lejer af et tidsbestemt lejemål ikke flytter ved tidbegrænsningens ophør, og hvis udlejer ikke reagerer på den manglende fraflytning ved inden 1 måned at tage skridt til at få lejeren til at flytte, fortsætter lejemålet på almindelige tidsvilkår jf. ovenfor.
Aftalt ophør af lejemålet
Det vil altid være muligt, at parterne laver en afvigende aftale om at lejemålet skal ophøre på anden måde og med andet varsel.
Det vil således ikke være noget i vejen for, at det aftales mellem udlejer og lejer, at lejer flytter med kort varsel fordi udlejer har solgt boligen og at udlejer i den anledning betaler et kontantbeløb til lejer for at flytte før det kunne kræves efter lejelovens regler.