Problemstilling
Udlejer kan ensidigt bringe lejeforholdet til ophør på 2 forskellige måder. Enten med varsel ved opsigelse efter lejeaftalen/loven eller på grund af lejers misligholdelse uden varsel ved ophævelse.
Der er imidlertid strenge betingelser for at udlejer kan opsige eller ophæve. Og disse betingelser skal overholdes meget nøje hvis ikke udlejer skal miste sin ret til at bringe lejeforholdet til ophør.
Udlejers opsigelse
Reglerne og opsigelse fremgår af Lejelovens kap. XIII.
Efter reglerne i dette kapitel kan udlejer som hovedregel kun opsige en beboelseslejlighed når
- udlejer selv agter at bebo det lejede og opsigelsen er rimelig ud fra én vurdering af begge parters forhold, derunder hvor længe udlejer har ejet ejendommen og lejerens mulighed for at finde anden passende bolig
- udlejer dokumenterer, at ejendommen skal nedrives, eller ombygges af særlige grunde
- lejer har tilsidesat god skik og orden, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet
- lejeforholdet står i forbindelse med en ansættelse, evt. som vicevært, og ansættelsesforholdet skal ophøre, eller
- når vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for udlejer at blive løst fra lejeforholdet.
Udlejer vil i de fleste tilfælde skulle tilbyde den opsagte lejer en anden lejlighed i ejendommen, hvis det er eller bliver muligt.
Opsigelsen og opsigelsesvarsel
Det normale opsigelsesvarsel for beboelseslejligheder er 3 mdr., dog 1 år, hvis begrundelsen er, at udlejer selv agter at bebo lejemålet.
Opsigelsen skal være skriftlig og indeholder en begrundelse for opsigelsen. Opsigelsen skal endvidere for at være gyldig indeholde oplysning om lejerens mulighed for at fremsætte indsigelse mod opsigelsen
Hvis lejer ikke vil godkende en opsigelse, skal han senest 6 uger efter at opsigelsen er kommet frem til ham, fremsætte skriftlig indsigelse. Hvis udlejer derefter ønsker at fastholde opsigelsen, må han indbringe opsigelsen for Boligretten inden 6 uger efter lejerfristens udløb (12 uger fra opsigelsens fremkost til lejer). Ellers borfalder opsigelsen.
Udlejers ophævelse
Det gælder i alle kontraktsforhold, at hvis den ene part misligholder, kan den anden part ophæve. Det er dog en betingelse, at misligholdelsen er væsentlig.
Ophævelsens retsvirkning er, at den misligholdende parts rettigheder bortfalder med omgående virkning. Den andens parts rettigheder består dog fortsat indtil de kunne opsiges med varsel. Den misligholdende part bliver derfor forpligtet til at stille den anden part på samme måde, som hvis kontrakten ikke var misligholdt.
Lejelovens bestemmelser om ophævelse fremgår af kap. XIV.
Betalingsmisligholdelse
Den mest almindeligt forekommende misligholdelse fra lejers side er manglende betaling. Hvis lejer ikke betaler, eller ikke betaler det fulde beløb, har udlejer ret til at ophæve lejemålet. Dog skal udlejer anvende en særlig fremgangsmåde. Se om manglende rettidig betaling.
Øvrige situationer, hvor udlejer kan ophæve
Udover betalingsmisligholdelse indeholder Lejeloven en lang række situationer, hvor lejeren misligholder, og hvor udlejer derfor kan ophæve lejemålet, nemlig bl.a.
- når det lejede benyttes til andet end aftalt
- når lejer modsætter sig, at udlejer får adgang til det lejede, når han har ret til det
- når lejer fraflytter i utide
- når lejer vanrøgter det lejede
- når lejer helt eller delvist overlader brugen af det lejede til andre
- når lejeren har tilsidesat god skik og orden, og forholdet er af en sådan karakter, at lejeres flytning er påkrævet
- når lejer i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at hans fjernelse er opkrævet
Skyldes grunden til opsigelse et forhold, som “kan repareres” eller gøres god igen, skal udlejer dog først give et påkrav om at lejemålet bliver ophævet, hvis lejer ikke retter på det misligholdende forhold.
Fremgangsmåde
Udlejer skal jf. ovenfor give en advarsel, hvis lejer har mulighed for at rette ind så han ikke længere misligholder. Advarslen skal indeholde en nok kort, men alligevel rimelig frist for lejer til at ændre på forholdene.
Retter lejer ikke ind inden fristens udløb, eller er der tale om en situation, hvor der ikke skal gives advarsel, skal udleje ophæve lejemålet.
Udlejers ophævelse skal gives skriftlig og har virkning fra det øjeblik, hvor den er kommet frem til lejer. Efter at ophævelsen er kommet frem, kan lejer ikke længere nå, at gøre det godt igen. Ophævelsen står ved magt, hvis udlejer fastholder det.
Til gengæld har ophævelsen ikke virkning, hvis det forhold, der giver anledning til misligholdelsen, er rettet inden ophævelsen kommer frem.
Virkning af ophævelsen
Fra det øjeblik, hvor ophævelsen er kommet frem, har lejer ikke længere ret til at være i lejemålet. Det betyder, at lejemålet skal fraflyttes omgående. I praksis giver udlejer dog ofte nogle få dages frist til at få pakket om flytte.
Selv om lejemålet skal fraflyttes skal lejer fortsat betale leje mv. indtil det tidspunkt, hvor lejemålet kunne være opsagt. Og lejer skal endvidere erstatte alle udlejers andre økonomiske tab som følge af misligholdelsen, f.eks. omkostninger.